Что происходит с рублем. Главное к этому моменту       Курс Биткойн (BTC) начал рости и закрепился выше психологически важного уровня в $7000       Возможно ли отключение России от SWIFT       Как долго будет падать фондовый рынок США       Лучшие видеокарты для майнинга на начало 2018 года       Сбербанк блокирует карты клиентов из-за одного слова       Может ли правительство запретить биткоин и другие криптовалюты?       

Стоит ли в 2018 году инвестировать в недвижимость?

Сфера недвижимости традиционно привлекательна для инвесторов. Какими могут быть перспективы финансовых вложений в данный сегмент в 2018 году? Что понимать под инвестициями в недвижимость? Инвестиции в недвижимость — что они представляют собой?



«Инвестирование» - понятие весьма емкое, и его можно трактовать по-разному. В контексте рынка недвижимости оно может соответствовать: Направлению инвестором денежных средств в покупку (строительство) различных объектов недвижимости в целях: последующей их перепродажи вследствие увеличения рыночных цен (либо формирования у построенного объекта добавочной стоимости — например, за счет проведения в нем дорогого ремонта); последующей их сдачи в аренду. При этом, во многих случаях при перспективности первого способа извлечения экономической выгоды от инвестирования в недвижимость совершенно необязательно появление перспективности второго и наоборот (далее в статье мы изучим данную особенность подробнее).




Ведению инвестором строительного бизнеса (либо бизнесов, в той или иной степени связанных со строительным — например, по поставке стройматериалов, техники, услуг по проектировке зданий). Перспективность такого бизнеса (либо смежных с ним видов предпринимательской деятельности) во многом зависит от макроэкономической ситуации, от текущего уровня платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости — граждан и организаций. Вложениям инвестором денежных средств в активы строительных бизнесов (покупку доли в уставном капитале, приобретение акций, облигаций), либо бизнесов, связанных со строительством. Участвующий в таких схемах инвестор зарабатывает за счет увеличение капитализации строительных компаний, либо за счет гарантированных корпорацией процентов по облигациям, если они выбраны в качестве инструмента инвестирования. То, насколько прибыльными будут такие вложения, напрямую зависит от положения дел в конкретной строительной корпорации.




Но это в значительной степени зависит от тех же макроэкономических факторов и иных, что характеризуют строительный бизнес. Таким образом, мы можем рассмотреть 3 разных сценария инвестирования в недвижимость. Изучим их специфику и попробуем оценить их перспективность в 2018 году.




Стоит ли инвестировать в покупку недвижимости в 2018 году? Итак, первый вид инвестирования — приобретение объектов недвижимости. Как мы уже отметили выше, оно может осуществляться в целях: Дальнейшей перепродажи объекта недвижимости.




Превышение продажной стоимости объекта над закупочной (и накопившимися к моменту продажи издержками — например, на оплату коммунальных услуг, на налоги и, возможно, ипотечные проценты) может быть обусловлено: увеличением спроса на такие объекты недвижимости (как следствие, ростом цен на них, обусловленным рыночными принципами); увеличением цен на недвижимость вследствие инфляционных процессов; приобретением объектом недвижимости особой ценности для определенного покупателя или группы покупателей (например, по причине удобного расположения квартиры в городе); приобретением объектом недвижимости добавленной стоимости за счет проведения в нем ремонта и других улучшений (например, за счет оснащения квартиры автономной системой нагрева воды). Могут ли указанные факторы, обуславливающие рост цен на недвижимость, сработать в 2018 году?




Совершенно не исключено. Если говорить о рыночных факторах, влияющих на повышение спроса на объекты недвижимости, то ключевым из них можно назвать доступную ипотеку. При этом тезисы о необходимости выбора курса на планомерное снижение ставок по кредитам на недвижимость все активнее высказываются участниками банковского рынка. Медленно, но уверенно снижается ключевая ставка Банка России, и это дает повод говорить о перспективах улучшения кредитных предложений от банков в 2018 году. Последующей сдачи объекта недвижимости в аренду.




Перспективы такого вида бизнеса будут зависеть, прежде всего, от: тех же рыночных факторов (аренда, как и рынок купли-продажи, в значительной степени привязана к платежеспособности потенциальных арендаторов недвижимости), фактора расположения объекта недвижимости, инфляционных процессов; качества и потребительских свойств конкретного объекта недвижимости (для арендатора может быть принципиально важным оснащение объекта, казалось бы, самыми доступными приспособлениями — например, кондиционером, чтобы он согласился выбрать конкретную квартиру из многих аналогичных, где по каким-либо причинам кондиционер не установлен). На рынке аренды важную роль могут играть различные ситуационные факторы спроса.




Например, в тех российских городах, в которых в 2018 году будут проходить матчи Чемпионата мира по футболу, у арендодателей есть шансы предлагать иностранным болельщикам квартиры по ценам, близким к тем, что характерны для западных рынков, то есть, превышающим российские, как правило, в несколько раз в номинальном выражении. Не в накладе останутся и арендодатели в близлежащих городах: проведение крупного международного спортивного мероприятия во многих случаях становится стимулом для роста спроса на различные услуги, в том числе, в сфере аренды недвижимости, во всем регионе.




Примечательно, что те факторы, которые предопределяют рост цен на недвижимость в сегменте купли-продажи, могут весьма поверхностно отражаться на увеличении стоимости аренды либо стабилизации цен в данном сегменте (хотя, безусловно, динамика изменения цен в обоих сегментах может во многом быть схожей). Так, при значительном снижении спроса (как следствие — цен) в сфере купли-продажи недвижимости из-за роста ставок по ипотеке или снижении доходов населения (то есть, при появлении у граждан больших затруднений в покупке недвижимости) арендные ставки могут остаться на текущем уровне — поскольку у людей сохранится текущая потребность в жилой недвижимости. Насколько перспективен в 2018 году строительный бизнес (и смежные с ним виды деятельности)?




Ответ на данный вопрос правомерно находить, анализируя положение дел в отдельных ключевых сегментах рынка недвижимости: Сегменте жилой недвижимости. Основной инструмент заработка владельца строительного бизнеса в данном сегменте — извлечение прибыли, прежде всего, за счет формирования добавочной стоимости по объекту недвижимости, построенному с нуля. Главное здесь — не попасть в такие рыночные условия, при которых издержки на закупку стройматериалов, оплату труда и иные, что формируют себестоимость объекта недвижимости, не оказались выше выручки, извлекаемой при отпуске готовых объектов недвижимости по рыночной цене (либо полученной за счет привлечения долевых средств).




Поэтому, владелец строительного бизнеса заинтересован, прежде всего, в стабильности спроса на жилье. Вопрос динамики цен на недвижимости для него во многих случаях второстепенен, если, конечно, речь не идет о резком обвале цен в кризис, пришедшемся на момент ввода здания в эксплуатацию. Для владельца строительного бизнеса идеальный вариант — стабильные либо соответствующие инфляционной динамике цены на жилую недвижимость при наличии постоянного спроса. Один из ключевых факторов сохранения стабильности спроса на жилье — это, опять же, доступность ипотеки. Как правило, ставки по ипотеке отражают макроэкономическую ситуацию на рынке в целом. Если они растут, то, вероятно, это обусловлено повышением ключевой ставки ЦБ РФ, а происходит это обычно в кризис.




Если снижаются — значит положение дел в экономике государства нормализуется. В 2018 году ставка ЦБ РФ, как ожидают аналитики, будет снижаться. Соответственно, рынку правомерно ожидать снижения и ипотечных ставок. Как следствие — возврата динамики спроса во многих сегментах строительного бизнеса на докризисный уровень. Сегменте коммерческой недвижимости. Бизнес-модель строительного предприятия в коммерческом сегменте во многих случаях заметно отличается от той, что характерна для сегмента жилой недвижимости. Дело в том, что в рассматриваемом сегменте основную часть выручки фирма может извлекать не за счет продажи построенных объектов коммерческой недвижимости, а за счет сдачи соответствующих офисных или производственных площадей в аренду.




Рассматриваемый сегмент строительного бизнеса можно назвать одним из самых чувствительных к кризисным факторам. Прежде всего, это обусловлено тем, что для него не характерно наличие таких факторов роста как ипотека — поскольку для подобных кредитных программ для коммерческих фирм пока что не слишком характерно массовое распространение в России. При этом, ипотека для бизнеса, как правило, оформляется на менее длительный срок и во многих случаях по более высоким ставкам, чем для граждан (что отчасти может быть обусловлено отсутствием программ государственной поддержки коммерческой ипотеки). Один из ключевых игроков рынка аренды коммерческой недвижимости — розничные предприятия, относятся к тем, которые в кризис могут терпеть наиболее значительные убытки вследствие волатильности спроса. Соответственно, их платежеспособность в контексте возможностей аренды помещений может снижаться. Таким образом, перспективность ведения строительного бизнеса в 2018 году зависит от положения дел в тех сферах бизнеса, в которых ведут деятельность основные потенциальные арендаторы и покупатели коммерческой недвижимости. Владельцу бизнеса нужно внимательно проанализировать то, в каких сегментах может наблюдаться самый высокий спрос на коммерческие здания и сооружения, а в каких — подвержен волатильности.




Сегменте государственных (муниципальных) закупок. Прежде всего, стоит отметить, что частной организации может быть крайне непросто, в принципе, стать подрядчиком в соответствующем сегменте: требования к строительным фирмам в сфере государственных и муниципальных закупок исключительно высоки. Но если предприятию удалось стать таким подрядчиком, то вступление в такие правоотношения может характеризоваться самыми далекоидущими перспективами. Безусловно, в кризисных ситуациях бюджеты государственных заказчиков могут уменьшаться, но, как правило, при предварительном включении соответствующих расходов в сметы государственные организации стараются реализовывать намеченные проекты.




Возможно, что в кризис с их стороны поступит инициатива о сокращении стоимости проекта (и бизнесу придется пойти на снижение прибыли), но это лучше, чем терпеть убытки при отсутствии платежеспособных заказчиков в частном сегменте. В 2018 году расходы российского бюджета, как ожидается, не будут существенно уменьшены в части инфраструктурных и строительных проектов, поэтому, текущие подрядчики, заключившие или планирующие заключить контракты по государственным и муниципальным заказам, вправе ожидать сохранения темпов работы и, соответственно, объемов выручки. Ведение деятельности в каждом из указанных сегментов бизнеса может иметь как плюсы, так и минусы для инвестора.





Так, строительный бизнес в коммерческой сфере может характеризоваться исключительно высоким уровнем рентабельности, но недостаточным уровнем экономической устойчивости. В сегменте жилой недвижимостью — относительно высокой стабильностью и рентабельностью, но в то же время высокими издержками, которые при заметной волатильности спроса и цен могут не окупиться. Участнику государственных закупок нужно быть готовым соответствовать большому количеству требований и нормативов, приспосабливать свою бизнес-модель под строгие стандарты заказчиков — при том, что такая бизнес модель может быть самой защищенной от кризисных факторов. Выбор оптимального сегмента для развития бизнеса требует от инвестора внимательной работы в части оценки собственных возможностей и доступа к ресурсам, необходимым для выстраивания конкурентоспособной бизнес-модели в том или ином сегменте. Стоит ли вкладываться в активы строительных бизнесов?




Покупка ценных бумаг и облигаций строительных брендов, очевидно, будет напрямую зависеть от положения дел в тех сегментах, в которых фирма ведет свою деятельность. Трейдеру, задумывающемуся о том, как начать инвестировать в акции строительных компаний, следует детально ознакомиться с ситуацией в каждом из ключевых сегментов рынка недвижимости и оценить перспективы бизнесов, которые ведут деятельность в соответствующих направлениях. При выборе стратегии инвестирования в строительные проекты играют роль масштабы эмитентов ценных бумаг, их опыт преодоления предыдущих кризисов, текущие финансовые показатели предприятий. При грамотном подходе к оценке ситуации в сфере недвижимости у трейдера в 2018 году могут появиться отличные шансы извлечь прибыль по факту осуществления инвестирования в акции фирм в строительном сегменте.


Добавлено: 6-04-2018, 10:19
0
44

Похожие публикации


Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.
Наверх